Czym jest kredyt deweloperski?
Kredyt deweloperski to finansowanie dla firm budujących nieruchomości na sprzedaż. Bank daje pieniądze etapami (wraz z postępem budowy), a deweloper spłaca kredyt ze środków uzyskanych od kupujących mieszkania. To podstawowe narzędzie finansowe w branży deweloperskiej – bez niego większość projektów nie ruszyłaby z miejsca.
Warunki uzyskania kredytu w 2025
Banki zaostrzają kryteria po doświadczeniach z poprzednich kryzysów. Typowe wymagania:
Wkład własny: Minimum 20-30% wartości projektu. Im wyższy wkład, tym lepsze warunki kredytu.
Przedsprzedaż: Bank często wymaga, by przed uruchomieniem kredytu było zakontraktowanych 30-50% mieszkań (umowy przedwstępne z kupującymi).
Doświadczenie: Deweloper musi wykazać się realizacją co najmniej 2-3 projektów w ostatnich latach.
Dokumentacja:
- Studium wykonalności projektu
- Prognoza sprzedaży
- Harmonogram budowy
- Kosztorys szczegółowy
Zabezpieczenia:
- Hipoteka na działce i powstających budynkach
- Cesja praw z umów przedwstępnych z kupującymi
- Cesja polisy ubezpieczeniowej budowy
KSeF a transparentność dla banku
Tu zaczyna się część związana z e-fakturowaniem. Szkolenie KSeF dla deweloperów powinno uwzględniać aspekt bankowy.
Bank chce widzieć:
- Faktury od podwykonawców (dowód, że środki są wydawane zgodnie z planem)
- Faktury sprzedażowe do kupujących (dowód przychodów)
- Harmonogram fakturowania zgodny z harmonogramem budowy
KSeF to ułatwia: Deweloper może dać bankowi dostęp do swojego konta w KSeF (uprawnienia tylko do odczytu). Bank w czasie rzeczywistym widzi:
- Które faktury zostały wystawione
- Które faktury zostały zapłacone
- Czy koszty budowy są zgodne z budżetem
To zwiększa zaufanie banku i może skutkować lepszymi warunkami kredytu (niższe oprocentowanie, wyższy % finansowania).
Transze kredytu – jak są rozliczane?
Typowy kredyt deweloperski jest wypłacany etapami:
Transza 1 – Przygotowanie działki (10%) Pokrywa: wykupy działek, projekty, pozwolenia Faktura do banku: zestawienie kosztów przygotowawczych
Transza 2 – Stan zero (20%) Pokrywa: roboty ziemne, fundamenty, przyłącza Faktura do banku: potwierdzenie ukończenia stanu zero przez nadzór
Transza 3 – Stan surowy (30%) Pokrywa: ściany, stropy, dach Faktura do banku: protokół odbioru stanu surowego
Transza 4 – Stan deweloperski (25%) Pokrywa: instalacje, tynki, okna Faktura do banku: protokół odbioru stanu deweloperskiego
Transza 5 – Wykończenie (15%) Pokrywa: wykończenia, odbiory, pozwolenie na użytkowanie
Każda transza wymaga przedstawienia bankowi faktur potwierdzających wydatkowanie poprzedniej transzy. W KSeF bank może to weryfikować automatycznie.
Program dla firmy budowlanej – integracja z bankiem
Nowoczesne systemy ERP dla deweloperów oferują moduły integracji bankowej:
- Automatyczne raportowanie do banku o stanie projektu
- Generowanie zestawień faktur według transz kredytu
- Alerty przy przekroczeniach budżetu
- Prognozowanie przepływów pieniężnych
Integracja z KSeF pozwala na to, by bank sam pobierał dane o fakturach bezpośrednio z systemu – deweloper oszczędza czas na przygotowywanie raportów.
Sprzedaż mieszkań a spłata kredytu
Klasyczny model: deweloper sprzedaje mieszkania „na planie”, kupujący płaci raty, te raty trafiają na specjalny rachunek bankowy, z którego są spłacane transze kredytu.
Schemat:
- Klient wpłaca ratę 10 000 zł
- Deweloper wystawia fakturę zaliczkową (KSeF)
- Środki trafiają na rachunek bankowy (pod kontrolą banku)
- Bank zwalnia środki na spłatę kolejnej transzy kredytu
- Deweloper używa tych środków do budowy
Bank wymaga, by faktury sprzedażowe były wystawiane na bieżąco – opóźnienie w fakturowaniu może skutkować opóźnieniem uruchomienia transzy kredytu!
Kontrola kosztów przez bank
Deweloper złożył kosztorys z ceną 5000 zł/m². Po roku okazuje się, że koszty wzrosły do 6000 zł/m². Co wtedy?
Bank może:
- Wymóc dodatkowego wkładu własnego od dewelopera
- Odmówić uruchomienia kolejnej transzy
- W skrajnych przypadkach – wypowiedzieć umowę kredytu
KSeF pomaga przewidzieć problem: System analizy faktur w czasie rzeczywistym pokaże wzrost kosztów wcześnie. Deweloper może zareagować: renegocjować ceny z podwykonawcami, przyspieszyć sprzedaż, poszukać dodatkowego finansowania.
Faktury od podwykonawców – weryfikacja przez bank
Bank finansujący budowę często wymaga, by faktury od głównych podwykonawców (konstrukcja, instalacje) były zatwierdzone przez nadzór inwestorski.
Proces:
- Podwykonawca kończy etap prac
- Nadzór inwestorski sprawdza i potwierdza wykonanie
- Podwykonawca wystawia fakturę w KSeF
- Deweloper akceptuje fakturę
- Bank widzi fakturę + potwierdzenie nadzoru
- Bank zwalnia środki na zapłatę faktury
To zabezpiecza bank przed sytuacją, gdy deweloper płaci za prace, które nie zostały wykonane.
Przedsprzedaż a KSeF
Bank wymaga dowodu przedsprzedaży (umowy przedwstępne z kupującymi). W kontekście KSeF:
- Umowy przedwstępne same nie są w KSeF (to nie faktury)
- ALE: faktury zaliczkowe wystawiane kupującym SĄ w KSeF
- Bank może weryfikować, czy liczba faktur zaliczkowych odpowiada liczbie umów przedwstępnych
Jeśli masz 50 umów przedwstępnych, ale tylko 20 faktur zaliczkowych, bank zapyta: „Dlaczego pozostali kupujący nie płacą?”
Oprocentowanie kredytu a fakturowanie
Im bardziej transparentny projekt (czyli im więcej danych bank ma w czasie rzeczywistym), tym niższe ryzyko, a co za tym idzie – potencjalnie niższe oprocentowanie.
Czynniki wpływające na oprocentowanie:
- Wkład własny dewelopera
- Doświadczenie dewelopera
- Lokalizacja projektu
- Poziom przedsprzedaży
- Transparentność finansowa (w tym dostęp do danych z KSeF)
Deweloper, który da bankowi pełen dostęp do KSeF (tylko do odczytu), może wynegocjować lepsze warunki o 0,5-1 punktu procentowego. Na kredycie 10 mln zł to różnica setek tysięcy złotych odsetek!
Podsumowanie
Kredyt deweloperski w 2025 roku to nie tylko kwestia zdolności kredytowej – to także transparentność i kontrola kosztów. KSeF daje bankom niemal real-time wgląd w finansowanie projektu, co zwiększa zaufanie i może przełożyć się na lepsze warunki kredytu. Deweloperzy powinni traktować KSeF nie jako przykry obowiązek, ale jako narzędzie do budowania relacji z bankiem i optymalizacji finansowania. Szkolenie zespołu z obsługi KSeF w kontekście kredytów deweloperskich to inwestycja, która szybko się zwraca.
